Aset Hak Guna PSAK 116: Pengukuran dan Pajaknya

Oleh Hendrawanto, SE., Ak., CA., CLI., AseanCPA., CPA., CFI. · 7 Oktober 2026

Sejak PSAK 73 berlaku pada 1 Januari 2020, hampir semua sewa yang dibuat perusahaan sebagai penyewa (lessee) harus masuk ke laporan posisi keuangan. Mulai 1 Januari 2024 standar itu bernomor PSAK 116 Sewa, dan pada Agustus 2025 Dewan Standar Akuntansi Keuangan IAI membuka kajian pasca-implementasi atas penerapannya. Inti dari semua itu adalah satu akun yang sering disalahpahami: aset hak guna.

Artikel ini membahas apa itu aset hak guna, bagaimana mengukurnya pada awal dan sesudah tanggal permulaan sewa, pengecualian yang tersedia, serta konsekuensi perpajakannya.

Apa Itu Aset Hak Guna?

Aset hak guna adalah aset yang mencerminkan hak penyewa untuk menggunakan aset pendasar—misalnya gedung kantor, gudang, kendaraan, atau mesin—selama masa sewa. Aset ini timbul bersama liabilitas sewa, yaitu kewajiban membayar sewa di masa depan.

Sebelum mencatatnya, perusahaan harus memastikan bahwa kontrak memang mengandung sewa. Menurut PSAK 116, kontrak mengandung sewa jika memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian selama suatu periode untuk dipertukarkan dengan imbalan. Dua pertanyaan kuncinya:

• Apakah penyewa berhak memperoleh secara substansial seluruh manfaat ekonomi dari penggunaan aset tersebut?
• Apakah penyewa berhak mengarahkan bagaimana dan untuk tujuan apa aset itu digunakan?

Kontrak jasa yang tidak memberi kendali atas aset tertentu—misalnya pemasok bebas mengganti aset yang dipakai—umumnya bukan sewa.

Pengukuran Awal

Pada tanggal permulaan, yaitu saat aset tersedia untuk digunakan, aset hak guna diukur sebesar biaya perolehan yang terdiri atas:

1. jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, yaitu nilai kini pembayaran sewa yang belum dibayar, didiskonto dengan suku bunga implisit dalam sewa atau, jika tidak dapat ditentukan, suku bunga pinjaman inkremental penyewa;
2. pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal permulaan, dikurangi insentif sewa yang diterima;
3. biaya langsung awal yang dikeluarkan penyewa; dan
4. estimasi biaya untuk membongkar, memindahkan, atau merestorasi aset sesuai syarat sewa.

Ilustrasi sederhana. Perusahaan menyewa gedung kantor selama 5 tahun dengan sewa Rp100 juta per tahun yang dibayar setiap akhir tahun. Suku bunga pinjaman inkremental 10% dan biaya langsung awal Rp5 juta. Nilai kini lima kali pembayaran Rp100 juta adalah sekitar Rp379,08 juta, sehingga liabilitas sewa awal Rp379,08 juta dan aset hak guna Rp384,08 juta. Dengan penyusutan garis lurus selama 5 tahun, beban penyusutan sekitar Rp76,82 juta per tahun, sedangkan beban bunga tahun pertama sekitar Rp37,91 juta. Total beban tahun pertama sekitar Rp114,7 juta—lebih besar daripada kas sewa Rp100 juta—lalu menurun seiring berkurangnya bunga. Selama 5 tahun, total beban tetap sama dengan total kas yang dikeluarkan (Rp505 juta). Ilustrasi ini belum memperhitungkan pajak.

Jurnal Pengakuan dan Pencatatan Tahun Pertama

Berdasarkan ilustrasi di atas (dalam jutaan rupiah), jurnal yang dicatat penyewa adalah sebagai berikut.

Setelah jurnal tersebut, saldo liabilitas sewa pada akhir tahun ke-1 menjadi Rp316,99 juta (Rp379,08 + Rp37,91 − Rp100,00) dan nilai tercatat aset hak guna Rp307,26 juta (Rp384,08 − Rp76,82). Pada tahun berikutnya pola jurnal yang sama diulang dengan bunga yang makin kecil: Rp31,70 juta pada tahun ke-2, Rp24,87 juta pada tahun ke-3, Rp17,36 juta pada tahun ke-4, dan Rp9,09 juta pada tahun ke-5, sehingga liabilitas sewa menjadi nol pada akhir masa sewa.

Dalam praktik, sewa tanah dan/atau bangunan biasanya dikenai pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) oleh penyewa yang ditunjuk sebagai pemotong. Pemotongan itu memisahkan pembayaran menjadi kas kepada pemilik gedung dan utang PPh Pasal 4 ayat (2), tanpa mengubah jumlah yang mengurangi liabilitas sewa.

Pengukuran Setelah Tanggal Permulaan

Pada umumnya penyewa memakai model biaya: aset hak guna diukur sebesar biaya dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai (PSAK 236), lalu disesuaikan bila liabilitas sewa diukur kembali, misalnya karena perubahan masa sewa atau perubahan pembayaran yang terkait indeks.

• Periode penyusutan. Jika kepemilikan beralih kepada penyewa di akhir masa sewa atau opsi beli cukup pasti akan dieksekusi, aset hak guna disusutkan selama umur manfaat aset pendasar. Selain itu, disusutkan sampai yang lebih awal antara akhir umur manfaat atau akhir masa sewa.
• Properti investasi. Jika penyewa menerapkan model nilai wajar untuk properti investasi (PSAK 240), aset hak guna yang memenuhi definisi properti investasi juga diukur dengan model nilai wajar.
• Model revaluasi. Jika aset hak guna terkait kelompok aset tetap yang direvaluasi berdasarkan PSAK 216, penyewa dapat memilih menerapkan model revaluasi pada aset hak guna kelompok tersebut.

Pengecualian: Sewa Jangka Pendek dan Aset Bernilai Rendah

PSAK 116 memperbolehkan penyewa tidak mengakui aset hak guna dan liabilitas sewa untuk:

• sewa jangka pendek, yaitu sewa dengan masa 12 bulan atau kurang pada tanggal permulaan dan tanpa opsi beli. Pilihan ini dibuat per kelompok aset pendasar; dan
• sewa aset bernilai rendah, yang dinilai berdasarkan nilai aset ketika baru, tanpa melihat ukuran perusahaan. Pilihan ini dapat dibuat per kontrak.

Untuk sewa yang dikecualikan, pembayaran sewa diakui sebagai beban, umumnya secara garis lurus selama masa sewa. Kebijakan ini perlu didokumentasikan dan diterapkan konsisten.

Penyajian dan Pengungkapan

Aset hak guna disajikan terpisah dari aset lain di laporan posisi keuangan, atau diungkapkan pos mana yang memuatnya. Di laba rugi, beban bunga atas liabilitas sewa disajikan terpisah dari beban penyusutan aset hak guna. Di laporan arus kas, pembayaran pokok liabilitas sewa masuk aktivitas pendanaan, bunga mengikuti kebijakan entitas, sedangkan pembayaran sewa jangka pendek, aset bernilai rendah, dan pembayaran variabel yang tidak termasuk dalam liabilitas sewa masuk aktivitas operasi.

Implikasi Perpajakan

Sampai artikel ini ditulis, belum ada ketentuan pajak yang secara khusus mengatur PSAK 116. Perlakuan pajak atas sewa guna usaha masih merujuk pada KMK Nomor 1169/KMK.01/1991, yang membedakan sewa berdasarkan kriteria formal, bukan substansi akuntansi. Akibatnya, dalam praktik:

• beban penyusutan aset hak guna dan beban bunga liabilitas sewa umumnya dikoreksi fiskal positif, sedangkan pembayaran sewa yang memenuhi ketentuan pajak menjadi pengurang penghasilan bruto (koreksi fiskal negatif);
• pemotongan PPh tetap mengikuti jenis transaksinya, misalnya PPh Pasal 4 ayat (2) bersifat final 10% atas sewa tanah dan/atau bangunan (PP 34 Tahun 2017) dan PPh Pasal 23 atas sewa harta lainnya;
• untuk tujuan pelaporan keuangan, amandemen PSAK 46 yang kini bernomor PSAK 212 mewajibkan pengakuan aset dan liabilitas pajak tangguhan atas perbedaan temporer dari aset hak guna dan liabilitas sewa, karena pengecualian pengakuan awal tidak lagi berlaku untuk transaksi tunggal yang menimbulkan perbedaan temporer kena pajak dan dapat dikurangkan dalam jumlah yang sama.

Perbedaan perlakuan ini perlu dipetakan per kontrak agar rekonsiliasi fiskal di SPT Tahunan dan perhitungan pajak tangguhan konsisten.

Bagaimana dengan Entitas yang Memakai SAK Entitas Privat?

PSAK 116 berlaku bagi entitas yang menerapkan SAK Indonesia. SAK Entitas Privat, yang berlaku mulai 1 Januari 2025 dan disusun dengan mengadopsi IFRS for SMEs versi 2015, mempunyai bab tersendiri tentang sewa yang masih membedakan sewa pembiayaan dan sewa operasi. Entitas yang memakai SAK EP perlu merujuk ketentuan dalam SAK EP, bukan PSAK 116.

Area yang Paling Sering Memerlukan Pertimbangan

Dokumen diskusi kajian pasca-implementasi PSAK 116 yang diterbitkan DSAK IAI pada Agustus 2025 menyoroti sejumlah area yang paling banyak memerlukan pertimbangan:

1. Menentukan masa sewa, khususnya menilai apakah opsi perpanjangan atau penghentian "cukup pasti" akan dieksekusi.
2. Menentukan suku bunga pinjaman inkremental yang wajar dan terdokumentasi.
3. Memisahkan pembayaran variabel yang bergantung pada indeks atau suku bunga dari yang bergantung pada penggunaan.
4. Mengukur kembali liabilitas sewa saat terjadi modifikasi kontrak atau perubahan indeks.
5. Menyajikan arus kas sewa secara konsisten.

Langkah Praktis bagi Perusahaan

1. Susun register kontrak sewa: aset, masa sewa, opsi, pembayaran, eskalasi, dan insentif.
2. Tetapkan kebijakan pengecualian sewa jangka pendek dan aset bernilai rendah secara tertulis.
3. Dokumentasikan dasar penentuan suku bunga diskonto untuk setiap kelompok sewa.
4. Siapkan jadwal amortisasi liabilitas sewa dan penyusutan aset hak guna yang dapat direkonsiliasi ke buku besar.
5. Petakan perlakuan pajak per kontrak dan hitung pajak tangguhannya.
6. Tinjau ulang setiap modifikasi kontrak sebelum tutup buku.

Kesimpulan

Aset hak guna mengubah cara sewa tercermin dalam laporan keuangan: beban sewa yang dulu rata berubah menjadi penyusutan dan bunga yang lebih besar di awal masa sewa, sementara aset dan liabilitas bertambah. Kualitas angkanya sangat bergantung pada data kontrak, pertimbangan masa sewa, dan suku bunga diskonto. Karena perlakuan pajaknya masih berbeda, perusahaan juga perlu mengelola koreksi fiskal dan pajak tangguhan dengan cermat.

Butuh pendampingan penerapan PSAK 116 atau review perhitungan sewa? Lihat layanan Akuntansi & Penerapan SAK, baca juga Penerapan SAK Terbaru Untuk Bisnis, atau coba alat Penghitungan Pajak Tangguhan PSAK 212.

Referensi Resmi

• IAI: Perubahan Penomoran PSAK dan ISAK dalam SAK Indonesia
• DSAK IAI: Discussion Paper Post-Implementation Review PSAK 116 (Agustus 2025)
• PSAK 116 Sewa, PSAK 212 Pajak Penghasilan, PSAK 216 Aset Tetap, PSAK 236 Penurunan Nilai Aset, PSAK 240 Properti Investasi.
• KMK Nomor 1169/KMK.01/1991 tentang Kegiatan Sewa Guna Usaha; PP Nomor 34 Tahun 2017.

Artikel ini merupakan informasi umum dan bukan nasihat akuntansi, audit, atau perpajakan untuk keadaan tertentu. Penerapan pada setiap entitas perlu mempertimbangkan fakta kontrak, kebijakan akuntansi, dan ketentuan yang berlaku.